収益物件

【収益物件が思わず欲しくなる６つのポイント】

１、毎月の家賃収入

マンション、アパートの入居率が上がれば上がるほど家賃収入は上がっていきます。
ただ、入居の入れ替わりが激しかったり、空室が多い状態では家賃収入は安定せず、
銀行からのローンも返済できなくなってしまい、経営がうまくいかなくなってしましまいます。
魅力ある募集からしっかりとして管理までを行っていく必要があります。

２、サラリーマンでも自己資金、年収等によりオーナーに

サラリーマンの方も、無理なく始められるというのが、この収益物件の特徴です。
アパートなどを建設したり、購入するには多額の資金が必要になるため、ローンを組んで購入するのは、ほぼ確実だとは思います。
ですが、上記にも記したような、賃料が安定して、あなたの収入として得続けられる限り、
ローンの返済も楽になりますし、払い終わったそのときには、
ローン返済分の収入があなたのものになります。
また、将来を考えた上での、投資先としての性格も持ち合わせています。

３、老後資金やセミリタイアに向けて有効な投資法

老後の生活が不安、会社をリストラされた、○歳までにセミリタイアしたいなど
現在から将来のお金に関する悩みはつきないものです。
特に年金の受給年齢は上がるにも関わらず、支給金額は減る一方で将来的には年金制度が崩壊
する可能性もあります。
将来の蓄えは自分で貯めるという方にも家賃収入のある収益物件はおすすめです。

４、アパートローンの場合なら団体信用生命保険で、不測の事態が起きても安心

あなたの身に万が一の事がっても遺族に残されたローンの請求はいきません。
団体信用生命保険に加入することで保険会社が残りの分を支払ってくれます
もし団信に加入していない場合に万が一のことが起こった場合、残された遺族がローンを返済しなくてはなりません。加入することにより万が一の際には、この保険からローンの残りの分が支払われます。
遺族に迷惑をかける不安がなくなることで、より前向きにアパート経営に専念が出来ます。

５、節税に有効

収益物件のオーナーとして家賃収入に対して出費が多く、赤字となった場合、
固都税などの税額が、特例として軽減されたり、
サラリーマンの方は、通常は経費として認められない減価償却費や登記費用・ローン金利等が必要経費として認められます。
結果、所得税に関しては還付が行われます。
住民税についても、税額が軽減されます。

６、相続の節税に有効

一戸建ての住宅などの場合では、そのある一定の計算がされた”評価額”と呼ばれるものが、
相続税の課税の対象となります。
ところが、アパートでは、賃借人に貸しているため評価額が低くなる傾向があるとのことで、
現金や、預貯金・またはマイホームなどを相続する際の税金よりも相続税が安くなる傾向があります。

 

ただ、収益物件にもデメリットがあります、簡単に下記へ記載します。

詳しい内容と対処方法は今後、随時解説していきます。

空室が出てしまうリスク

空室が出ることはオーナーさんにとって最も気が萎えることだと思います。
賃貸物件は、入居者が居なくても、建物自体には管理費・修繕費・税金・購入費の返済などが
一定期間毎にかかってきます。

・立地条件が悪い
・家賃がお部屋の内容に反して高い
・初期費用が高い

など入居希望者は様々な物件を比べてその中から１つのお部屋を決めようとしています。
競合も多いので所有する物件のアピールポイントをしっかりと固めていきましょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納は、最も大きな問題となります。
ただ、現在は賃貸借契約の際に保証会社に加入してもらう、保証会社に入らない場合で滞納をした際でも
回収業者に依頼するなどの対策があります。
また、管理業者に保有物件を管理委託している際は滞納時の督促対応の内容等を明白にしておくと
よいかと思われます。

保証会社・・・賃借人が家賃を支払わない際に代わりに保証会社がオーナーへ家賃を振り込み、賃借人へ保証会社が督促をします。

回収業者・・・すでに滞納している金額を成果報酬型で法的手続きを行いながら、督促回収をします。

築年数が古いリスク

築年数が古いと入居希望者は少なくまります。
しかし、現在人気が出てきているのが外観は古くとも
室内を新品同様にリフォームするリノベーションです。
費用にもよりますがリノベーション工事を行うことで入居希望者は大幅に増えるでしょう。
そんな高い費用なんて出せない場合でも室内の壁紙を張替たり、備え付けの設備を新しいものに変えるだけでも
入居希望者の反応は変わってくるはずです。

火事や地震などの天災のリスク

万が一のための火災保険などにも加入しておくようにしましょう。
最近は保険会社から地震保険などが発売されていますので、
このような保険商品には、是非加入しておくことをオススメします。

 

【 収益物件購入までの流れ】

①情報取集

インターネット上では様々な収益物件を掲載しているサイトがあります。
まずはどんな投資用物件があるのかイメージをつかみましょう。

②問合せ

様々な物件を見ていく中で気になる物件があれば掲載をしている不動産会社へ
入居状況や建物の状態などについて問合せをしてみましょう、

③物件確認

実際に現地に向かい物件を見てみましょう。
建物の状態や周辺環境など実際に見てみることをお勧めします。

④収支計画

不動産会社の担当者と購入後の利回り等について
内容の確認をします。物件の維持費や税金等細かいところまで計算して
おきましょう。

⑤資金計画

マンションやアパート1棟を自己資金で買うのは現実的ではありません。
銀行融資を受けて買われる方がほとんどです。
資金計画についても不動産会社の人が親身になって相談にのってくれますので
1度相談してみましょう

⑥買付証明書提出

不動産会社を通して買付証明書を提出しましょう。

⑦契約・購入

物件の持ち主と契約をします。
事前に契約書の確認をしますので内容に誤りや問題が無いかまた、不利な内容が無いかの
確認をしておきましょう。