収益物件サイト等を見ていると、ほとんどが表面利回り表示になっております。
初めての不動産投資をする方にとっては実質利回りを理解することが非常に重要になってきます。
考えられる運営経費は下記になります。
１．不動産会社へ管理を委託する場合のプロパティマネジメントフィー 月額賃料の３％～５％ぐらいが相場でしょうか。（物件の規模や構造によって違いが出てくると思います。購入前に不動産会社さんにお問合せ下さい）個人での管理も可能ですが、入金管理・クレーム対応・入居審査等業務が多くあるため、サラリーマンの方へはお勧めできません。
２．公共料金各種（電気料・水道料・電話料（管理人室などにある場合））電気料に関しましては共用部の電気料のほか、高架水槽等ポンプを使用する場合はそちらの電気料も発生します。エレベーターも同様になります。水道料は主に共用部の清掃時や原状回復工事に使用することが多く考えられます。
３．その他として考えられるのは、面積要件や設備の有無もありますが、消防点検費・受水槽清掃費・浄化槽点検費・建築設備定期報告・特殊建築物定期報告です。物件に大きな看板等が設置されている場合には看板申請料もかかります。
４．固定資産税・都市計画税（年4回に分けての納付になります。毎年1月1日現在の所有者へ納付書が届きます。）
５．減価償却費は実際にはお金の出入りはございませんが、利益が予想される場合には経費として計上出来るため非常に重要になってきます。こちらは契約時に仲介業者さんへご相談して下さい。売主さんが課税業者であれば土地の価格を低くすることが節税に繋がりますが、買主さんは逆になり、建物価格が多い方がキャッシュフローを見込めます。売買価格の按分が重要です。
６．予想外の支出が小修繕費や大規模修繕費になります。
無理なく返済ができる不動産賃貸経営をするためにも実質利回りを理解して購入して頂きたいと思います(^^)/
弊社は現在までの収益物件売買や管理の経験をもとにお客様へ優良物件をご紹介させて頂きます。是非お問合せ下さいませ(*^-^*)
収益物件・不動産買取・不動産売買は（株）グッドコミュニティ ＴＥＬ０２４－９２７－５５８０
mail kanayama.k@goodco.co.jp